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건축주활용팁

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제목	전원주택 단지 구입 시 유의사항

내 용

** 전원주택 단지 구입 시 유의사항 **

1. 소유권을 확인하라.

기획부동산이나 분양업체에서 지주와 계약금만 처리된 상태에서 분양이 이루어지는 경우가 있으므로 분양계약서보다는 토지매매 계약서를 작성하라. 또한 땅주인, 분양업체, 시공사 등의 권리관계가 어떻게 이루어져 있는지를 파악해야 한다. 농지를 전용허가 받아 단지계발을 할 때는 건축이 100%완성되어야 지목변경과 소유권이전 등기가 가능하다. 임야를 형질 변경하여 단지개발을 할 경우에는 건축이 30% 이상 완료되었을 때 소유권 이전이 가능하다. 지주 분양업체 시공사가 다른 경우 도산 시 소유권 문제가 발생 한다.

2. 공유면적 확인 필요

공유면적이 포함 된 경우 도로나 공원 등의 평수가 빠지므로 분양면적이 줄어든다.

3. 전원주택지의 도로 폭은 6~8m를 요구한다.

도로를 만들면 공사가 편리할 것이라 생각하여 도로포장부터 하는 경우가 있는데 포장은 건축공사가 마무리 될 즈음 하여야 이중으로 경비가 지출되지 않는다. 도로 가장자리에는 상.하수도 배관이나 전기통신 선로를 매설해야 하기 때문이다. 또 공사중 자재를 쌓아 놓거나 운송차량이 오가다 보면 지반 침하 등의 손상을 입을 수 있다.

4. 전용면적, 공유면적, 도로면적 등을 합한 실제면적과 분양면적을 확인해야 한다.

5. 단지내 기반시설을 확인해야 한다.

상.하수도시설, 전기, 통신, 주차장, 도로, 정화조, 인터넷 등.

6. 전원주택 단지개발 유경험업체와 신용도를 파악하라.

사후관리 가능한 업체를 선정

7. 장기 미분양단지를 주의하라.

8. 단지 주변 개발 등으로 환경이 나빠질 경우가 있으므로 주변개발 계획을 확인해야 한다.

9. 확정분할이 났는지 파악해야 한다.

10. 분양대금을 받아 개발비용으로 충당하는 경우

11. 부지를 가분할하여 분양하는 기획 부동산을 조심하라.

지적도상에는 분할이 완료되었으나 현황은 한필지 또는 불할이 되어있지 않은 경우나 도로로 사용한 부지가 지목상 도로가 아닌 임야로 되어 있다면 건축인허가가 어려운 경우들이 있으니 해당 관청에 문의하여 건축 인허가 여부를 확인하여 부지를 매입해야 한다

12. 주변 시세를 확인하라

13. 개발 인·허가 사항을 체크하라

14. 근저당, 가압류, 가등기, 가처분 등 권리제한이 있는지 반드시 확인하라

15. 토지거래허가구역에서 단지형 전원주택부지를 분양받는 것은 가급적 피해야 한다

허가서류를 직접 확인하고 관할 시군청에 자신의 건축계획이 기존 허가조건에 맞는지를 반드시 알아봐야 한다

16. 용수량이 전 세대원에게 공급할수 있는지를 먼저 파악하라

16. 지하 매설물 공사여부

상수도관은 겨울에 동파 될 우려가 있으므로 해당지역 동결선 이하로 깊이 묻어야 하고 전기선은 세대당 5KW ~ 8KW 정도의 용량은 견딜수 있는 케이블을 설치해야 한다. 또 세대당 2~3회선을 미리 설치하는 것이 좋다

17. 공동면적의 경우 지분 이전등기를 하지않고 지주 명의로 하는곳도 있다는 것을 주의해야한다

18. 등기이전 후에 잔금을 치르는 것이 안전하다

19. 건축의 형태 및 입주 시기의 제약을 두는 단지도 있어 가구의 상황이나 취향을 반영하지 못하는 단지도 있다.

**건축주가 알아야 할 용어정리 **

1. 농지보전부담금

• 기존의 대체농지조성비가 농지보전부담금으로 명칭이 변경 되었다.(시행일. 2006. 1. 22부터)

• 부과기준이 조성원가에서 공시지가로 변경

• 부과대상(농지법 제38조):전, 답, 과수원, 사실상농지

• 농업인의 경우 농지보전부담금은 전액면제(농업인의 기준 별도 참고)

• 10평 이하 건축물 시공 시 50%의 농지보전부담금을 면제

• 부과기준(농지법 제40조, 시행령 제57조의2) 농지를 전용할 때 ㎡당 개별공시지가의 30%를 부과하기 때문에 지역에 따라 전용비가 차이가 많다.(㎡당 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제도를 도입)

• 농지보전부담금 계산법

전용면적(㎡)×㎡당 개별공시지가×30%

200평을 기준으로 할 경우

660㎡(200평)×㎡당 30,000×30%=5,940,000(납부해야 할 농지보전부담금)

㎡당 개별공시지가가 170,000원이라면,

(㎡당 170,000원×30%)=51,000원(5만원을 초과함)

➡660㎡(200평)×50,000원=33,000,000원(납부해야 할 농지보전부담금)

※ 농지전용면적:건축 면적 만큼 농지전용 면적 허가해줌(자세한 내용은 해당관청에 문의)

※ 개별공시지가란?

공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격이다. 건설교통부장관이 결정하여 고시한 공시지가를 바탕으로 하여 시장・군수・구청장 등이 산정한 공시지가로 토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정한다. <토지대장 및 등기부등본 참고>

2. 농지전용허가비

• 200평까지 150만원내외(지역 및 규모에 따라 차이남)

• 수입증지:3.500㎡이하의 경우 20,000원(해당부서 문의)

3. 지역개발공채

• 경기도:농지 1,000원/3.3㎡당 임야 2,000원/3,3㎡당

• 충청남북도:농지(전답)는 ㎡당 1,500원 임야, 잡종지, 초지 등은 읍・면인 경우 ㎡당 1,500원, 동지역인 경우 ㎡당 3,000원

※ 지역개발공채 매입 후 바로 현금화 가능(채권할인율은 시세에 따라, 할인업자에 따라 다름)

※ 공채매임 여부와 금액은 토지소재지의 도에 따라 다르므로, 구체적인 기준과 액수는 해당 광역시, 도에 문의(강원도 지역은 형질변경 시 채권을 매입하지 않아도 되는 지역임)

4. 개발행위 대행비

• 토목설계사무소나 건축사사무소에서 대행(대행비 약 200만 원정도 소요)

• 건축신고사항일 경우 개별적으로 하면 비용은 절감 할 수 있으나 신청서, 사업계획서, 피해방지계획서 등을 작성하고 건축물 평면도를 첨부해야 합니다.(전적으로 해당 당사자가 판단해야 할 사항임)

• 토목설계가 필요하거나 건축허가 사항일 경우에는 대행업체를 통해서 해야 한다.

※ 토목설계가 필요한 경우:50cm 이상 성토 또는 절토 시, 축대나 옹벽을 설치할 경우 등

• 빠른 업무처리를 위해서는 토목설계사무소와 건축사사무소가 연계되어 있는 곳을 선택

5. 지목 변경비

• 지목변경 수수료:1,000원

• 지목변경 취득세 계산법:(지목 변경 후 시가표준액 – 지목 변경 전 시가 표준액)×2%

• 지목변경 농어촌특별세:지목변경 취득세×10%

※ 지목변경 취득세, 농어촌특별세는 한 고지서에 부과됨.

※ 건축물 완공 후 지목변경 신청

6. 참고사항

1) 지목변경만으로 간단하게 대지로 전환할 수 있는 경우

• 1973년 1월 1일 이전부터 농지외 다른 용도로 사용하였다는 것이 입증되는 토지는 농지법상 농지가 아님

• 입증자료:건축물관리대장, 과세대장, 세금납부영수증, 항공사진(국토정보지리원에서 확인), 농지원부, 공시지가조사표, 임령측정결과등

2) 개발부담금

보통 전원주택의 경우 지목 변경이 500평 이상을 넘어가는 경우가 없기 때문에 해당사항이 없기 때문에 참고용 활용

• 도시지역 990㎡(약300평)이상,

• 비도시지역의 경우 1,650㎡(약500평)이상

3) 준공 후 지붕이 있는 창고, 주차장, 정자, 테라스 등 시공, 보일러실 증축을 계획하고 있다면 추후 실제 증축 시 문제가 발생할 수 있으니 그 전에 허가를 받아 시공하는 것이 바람직합니다.

4) 그 외 측량비, 토목공사비, 건축설계비 및 인허가비는 별도로 예산